Phù hợp với thực tiễn
Về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua là 1 bộ luật rất tốt, tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể nhận xét Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014, điển hình là một số quy định sau đây:
Khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 quy định trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại... đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và khắc phục được “bất cập” của điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ định chủ đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã “vênh” với các quy định của Luật Đất đai 2013.
Luật Nhà ở 2023 nhiều nội dung mới và được đánh giá tốt nhất trong 30 năm qua đối với công tác phát triển nhà ở.
Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn gọi là “nhà chung cư mini”), Điều 57 đã quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại các chung cư mini, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương.
Điều 58 không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư” đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Ngoài ra, các quy định tại Chương V - Luật Nhà ở về“cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp hư hỏng, nguy hiểm cho người sử dụng.
Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa các quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người tiêu dùng chỉ muốn mua, sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định và góp phần phát triển loại nhà ở sở hữu có thời hạn như loại căn hộ dịch vụ (serviced arpartment) được xây dựng trên khu đất có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, giá bán thấp hơn so với căn hộ chung cư sở hữu không xác định thời hạn. Người mua nhà sở hữu có thời hạn đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định của Luật Nhà ở.
Điều 63 quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, mà trước đây đã được quy định tại các Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng chưa áp dụng được trên thực tế.
Khoản 3 Điều 64 yêu cầu về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã “luật hóa” quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận là rất cần thiết và phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận để phù hợp với cuộc sống, sinh kế của mình.
Chương VI - Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), trước hết là nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030”. Trong đó, khoản 5 Điều 77 quy định về hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, đã khắc phục được“bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua NƠXH.
Bên cạnh đó cũng quy định chi tiết về các nội dung: bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng có nhu cầu mua NƠXH; quy mô hạ tầng trong dự án NƠXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; chủ trương xã hội hóa đầu tư để huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tham gia phát triển NƠXH... đã khắc phục được “bất cập” của Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP;
Hay quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia. Đặc biệt, Mục 3 và Mục 4 Chương VI đã bổ sung cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực để giải quyết nhu cầu NƠXH cho công nhân, lao động, cán bộ, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân viên của lực lượng vũ trang.
Điều 152, Điều 153 và Điều 154 quy định về kinh phí bảo trì; quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì; cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, phù hợp với thực tiễn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân nhà chung cư và tăng cường vai trò của UBND cấp huyện thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với tất cả nhà chung cư trên địa bàn, thay vì giao cho UBND cấp tỉnh thực hiện như quy định của Luật Nhà ở 2014.
Tại Điều 154 là lần đầu tiên Luật Nhà ở quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để “chuẩn hóa” quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án NƠXH và có thể áp dụng tương tự cho các dự án BĐS khác để khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm mỗi phách, còn nhà đầu tư thì không biết đường nào mà lần trong “ma trận” quy trình.
Luật Nhà ở 2023 vẫn còn nhiều băn khoăn với quy định nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Vẫn cần tiếp tục xem xét
Bên cạnh mặt tích cực là chủ đạo thì Luật Nhà ở 2023 cũng còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, có thể nên được thêm, bớt đôi chút hoặc bổ sung khi có điều kiện, cụ thể: Chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng trên dưới 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm nghìn phòng trọ cho thuê trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động.
Đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép vận dụng chính sách đối với chủ nhà trọ được vay ưu đãi để xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhà trọ cũng là “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình theo quy định tại Điều 110, Điều 111 Luật Nhà ở 2023 hoặc xem xét giảm mức thuế khoán 7% doanh thu hiện nay về mức 5% thì hợp lý hợp tình hơn.
Điểm c khoản 8 Điều 3 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở không phù hợp thực tế và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, thuê căn hộ chung cư dạng kinh doanh lưu trú du lịch theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng chia sẻ phòng thuê (Airbnb) đang được sử dụng rất phổ biến trong nước và thế giới, nên quy định “nghiêm cấm” này khó thực thi trên thực tế, nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn.
Điều 39 về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở thương mại và Điều 145 về hội nghị nhà chung cư chưa quy định về hội nghị nhà chung cư lần đầu và đều chưa quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải phối hợp với UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Tuy nhiên, có thể căn cứ khoản 13 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải thực hiện “nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật” nên đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thống nhất để Chính phủ quy định tại văn bản dưới luật.
Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025, vì vậy đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về NƠXH và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội, chỉnh trang tái phát triển đô thị.